L’acquisition d’un bien immobilier est un grand investissement qu’il convient d'anticiper convenablement. Alors, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, il est important de s’assurer que le bien correspond réellement à vos attentes et surtout qu’il est en bon état. En outre, l’évaluation des travaux de rénovation permettra également de bien négocier le prix d’achat du bien immobilier et de planifier les travaux en fonction de votre budget. D’où l’importance, lorsqu’on achète un bien ancien, de réaliser cette évaluation des travaux à faire. Nous vous en disons plus sur la façon de mener à bien cette étape de votre projet immobilier.
Commençons par dire qu'acheter un bien vétuste à rénover est loin d'être une mauvaise idée, c'est un excellent moyen de négocier le prix d'achat à la baisse (notamment si vous achetez un appartement à Paris) et de réaliser ainsi des économies. De nombreux investisseurs immobiliers procèdent ainsi en revendant des biens rénovés avec une belle plus-value. Mais si vous n'avez pas l'expérience requise, les travaux peuvent vite dépasser votre estimation et vous risquez de vous retrouver perdant. Voilà pourquoi il faut toujours se montrer très rigoureux dans ce processus.
Évaluation des travaux : soyez (très) observateurs lors de la visite du bien
L’objectif de la visite est de se faire une première idée de l’état général du bien. Il s’agit d’une étape qui sera déterminante dans la réussite ou non de la transaction. Si à l’issue de cette phase, les travaux à réaliser sont trop importants, libre à vous de vous rétracter. Lors de ladite visite, il est important de porter une attention particulière aux éléments suivants :
la toiture ;
les murs et sols ;
les installations électriques, de plomberie et de chauffage.
Plus concrètement, une toiture de maison en mauvais état peut notamment laisser fuir l’eau, laisser passer l’humidité… L’état général de la toiture est donc l’une des premières choses à scruter ; ce qui inclut l’état de la charpente et de l’isolation.
Pour une bonne évaluation des travaux, les murs et les sols doivent également être examinés attentivement. L’objectif est de détecter d’éventuelles fissures, des signes d’infiltration d’humidité, de moisissure, etc. Ces problèmes peuvent indiquer des défauts de fondation ou des problèmes d’isolation.
Les installations électriques, de plomberie et de chauffage doivent-elles aussi passer à la vérification afin de s’assurer de leur conformité avec les normes énergétiques.
💡 Notre astuce : n'hésitez pas lors de la visite du bien à prendre des photos, des mesures, voire à venir accompagné d'un artisan expert en rénovation ou d'un chasseur immobilier qui peuvent vous conseiller efficacement.
Demander des renseignements auprès du vendeur
Lors de la vente d’un bien, le vendeur est tenu de fournir des informations sur l’état du bien immobilier. Il s’agit notamment du moyen pour vous de réclamer un bilan complet sur la qualité des installations. Vous avez la possibilité d’aller plus loin en demandant le plan des installations et d’inspecter la structure en elle-même. Ensuite, posez des questions concernant :
l’historique du bien ;
les travaux qui ont été effectués ;
les éventuels problèmes rencontrés.
Sur la base de ces informations, vous pouvez facilement évaluer les travaux de rénovation à faire afin d’avoir une idée du coût de votre investissement.
Poser un diagnostic immobilier et se faire accompagner par des experts
Les diagnostics immobiliers sont aujourd’hui obligatoires dans l’hexagone lors de la vente d’un bien immobilier. Ils permettent de mesurer les performances énergétiques du bien, de détecter la présence d’amiante, de plomb ou encore de termites (lire notre article sur les DPE et passoires thermiques).
Ces diagnostics peuvent vous aider à identifier des problèmes que vous n’auriez pas remarqués lors de la visite. Vous avez donc tout à gagner en confiant cette étape du processus à des experts. Il peut notamment s’agir d’architectes ou d’experts en bâtiment. Ceux-ci pourront mieux vous aiguiller sur l’ampleur des travaux requis ainsi que sur le budget à prévoir. Au cours de la visite du chantier, ils pourront vérifier la faisabilité du projet après avoir pris connaissance de vos objectifs de rénovation.
Estimer les travaux en tenant compte de chaque pièce
Pour faire très simple, sachez qu'en moyenne une rénovation sérieuse coûte 1000€ du m2. Cela signifie que si vous avez un appartement de 50m2, vous pouvez vous attendre à dépenser environ 50 000€ de travaux (on parle ici d'une rénovation complète, pas d'un simple coup de peinture).
Pour avoir plus de détails sur les tarifs, sachez qu’en moyenne, les rénovations d’une maison vont de 160€ à 1 250€ le mètre carré. S’il s’agit de rénovations partielles, de petits travaux cumulés pourraient vous coûter entre 160€ et 350€ le mètre carré. En revanche, pour une rénovation complète, prévoyez une fourchette plus grande comprise entre 950€ et 1 250€ le mètre carré, voire plus.
Rappelons que toutes les pièces de votre future maison ne se valent pas ! Les travaux de rénovation peuvent en effet coûter plus ou moins cher selon chaque zone de la maison. Par exemple, la rénovation des chambres peut facilement valoir entre 400€ et 600€ le mètre carré. Tandis qu’au niveau de la cuisine, il y aura plus de travaux à réaliser. Ce qui pourrait faire grimper l’enveloppe à une fourchette de 800€ à 1 200€ le mètre carré. Pour la salle de bains où la plomberie et l’approvisionnement en électricité pourraient être à rénover, il va vous falloir prévoir un budget standard allant 80€ à 100€ par mètre carré, en moyenne.
Quant à la réfection de toiture, elle peut, en fonction des travaux, valoir entre 185€ et 275€ le mètre carré. De même, en ce qui concerne les murs, il faut savoir qu’abattre les murs porteurs nécessitera une sécurisation du bâtiment.
Et pour des travaux qui touchent à la structure du bâtiment, ceux-ci coûtent cher. En moyenne, il faut prévoir entre 1 000€ et 3 500€ le mètre carré. Enfin, si vous souhaitez agrandir la maison à travers les combles, par exemple, le budget se situera entre 530€ et 2 600€ le mètre carré.