Acheter ou louer sa résidence principale à Paris?

Mis à jour : févr. 18

La question mérite d’être posée lorsqu’on est encore locataire de son logement, voici quelques éléments de réponse ci-dessous!


Appartement vue Tour Eiffel - Trocadero, Paris

Une seule certitude, les réponses à cette question éternelle doit s’inscrire dans un projet de vie pour l’achat de sa résidence principale. En France plus d’un ménage sur deux est propriétaire (58%), on en déduit donc que d’être propriétaire de son logement est une volonté forte pour une majorité de français.

Sachez également qu’il n’y a pas d’évidence entre acheter ou louer son appartement ou sa maison car cela ne se limite pas à la constitution ou non d'un patrimoine immobilier. De nombreux facteurs sont en prendre en compte avant de franchir le pas. Faire appel à un chasseur immobilier (home catcher pour les américains et flat hunter pour les anglais) vous permettra de vous orienter dans votre réflexion!


Vouloir s’installer durablement à Paris

On dit couramment qu’il faut rester au minimum 5 ans dans son appartement avant de penser à sa revente. Pourquoi 5 ans ? C’est le temps que l’on estime pour l’amortissement des frais de notaire et des intérêts du prêt bancaire pour faire une opération blanche. Au-delà, être propriétaire est censé être plus avantageux que d’être locataire. Cela est à prendre avec des pincettes bien évidemment car cela dépend également des taux d’intérêts, de la plus-value espérée et donc de l’emplacement de l'appartement et la qualité du bien immobilier, du prix d’achat, de la taxe foncière etc. Prenez également en compte votre style de vie, vos projets personnels et professionnels. Vous êtes déjà en couple mais souhaitez un enfant ? Inutile de regarder les 2 pièces, vous vous sentirez trop vite à l’étroit, privilégiez un 3 pièces ou 4 pièces ou maison avec jardin. Votre rêve est d’être muté à l’étranger ou en province à court terme ? Vous risquez de vous mettre des bâtons dans les roues en faisant l’acquisition de votre appartement ou maison à Paris. Même à plus petite échelle cela mérite réflexion, vous scrutez les annonces immobilières dans le 20ème mais un nouvel élan à votre carrière professionnelle vous attend à Paris La Défense ? Les temps de trajet risquent de vous plomber le moral même si à l’avenir ce point ne sera plus d’actualité avec la ligne 15 du Grand Paris Express et EOLE.


Prendre les coûts d’un point de vue global

Même si vous faites un emprunt long (>20 ans), vous ne resterez probablement pas jusqu’au terme de son remboursement. La moyenne en France est de 7 ans avant la vente d'un appartement. Il est donc plutôt malin de prendre une simulation sur 7 ans pour évaluer la rentabilité de l'investissement immobilier. Prenez en compte les éléments suivants lors de votre achat d'appartement:

- Votre apport personnel : au moins 10% du prix du bien même si sur les très bons dossiers on voit de plus en plus des financements jusqu’à 110% (frais de notaire et travaux inclus) !

- Les intérêts du prêt bancaire (sur les 7 premières années)

- Le montant remboursé au bout de 7 ans (mensualités – intérêts)

- La taxe foncière sur 7 ans

- Les charges de copropriété sur 7 ans

- Les éventuels travaux de la copropriété

- Les frais de notaire : un peu plus de 8%

- Les frais d’agence

- Les travaux d’embellissement

- La plus-value espérée : nous sommes sur une tendance à plus de 5% en moyenne par an sur Paris et sa petite couronne mais rien ne permet d’affirmer que cela en sera de même dans les années à venir (plus? moins?). Prendre également en considération les évolutions à prévoir dans votre quartier, arrondissement, commune, département.


Calculez donc le coût global de votre acquisition en y ajoutant la plus-value espérée au bout de 7 ans, déduisez le total des mensualités du prêt qui vous restera à rembourser au bout de 7 ans ainsi que tous les frais listés précédemment (les intérêts sur les 7 premières années, les taxes foncières, les frais de notaire...), vous obtenez ainsi votre "épargne immobilière".

Comparez ensuite ce résultat avec le montant de votre apport initial + les intérêts que votre apport vous aurait engendré si vous l’aviez placé pendant 7 ans (en moyenne 2% par an sur une assurance vie) et déduisez le coût d'une location d'un bien équivalent (charges comprises) pendant 7 ans, vous obtenez ici votre "épargne financière".

Comparez les montants de ces 2 "épargnes". Alors quel est le résultat pour vous? Ne calculez pas, l'épargne immobilière sera plus élevée que l'épargne financière :)


L’optimisme sur le marché immobilier à Paris et sa proche banlieue

Cela n’engage que moi mais je dirais que l’optimisme est de rigueur pour la plupart des arrondissements de Paris et les banlieues les plus huppées des Hauts de Seine (Neuilly sur Seine, Boulogne Billancourt, Puteaux, Levallois-Perret, Saint-Cloud, Rueil Malmaison, Garches, Marnes La Coquette, Suresnes, Vaucresson) et des Yvelines (Versailles, Saint Germain en Laye, Le Chesnay). D'ici 2050, près de 70% de la population mondiale vivra dans des zones urbaines. Les zones urbaines seront donc amenées à se densifier partout dans le monde. Paris a également la particularité d’être une petite capitale en termes de superficie (par rapport à sa population) comparé à des villes comme Londres ou Madrid, il y a une pénurie de logements et rien n’indique que la tendance va s’inverser. La Défense, par exemple, va être amenée à s’agrandir, de nombreuses tours de bureaux et logements de standing sont déjà en construction et grâce au BREXIT de nombreux salariés vont venir s’installer dans la capitale ou des zones proches de la Défense dans les années à venir. Il faudra bien loger ses nouveaux cadres parisiens. La Défense est un exemple, il y en a tellement d'autres!

On peut par contre être plus mesuré sur la flambée des prix par la pratique du télétravail des cadres des sociétés de services qui permettra à certains d'entre eux de venir travailler au bureau moins fréquemment et donc de s’éloigner un peu plus de Paris (la petite couronne?). Ils auront ainsi accès à des logements plus grands et moins chers. Notons également que les taux d’intérêts ne pourront pas rester aussi bas très longtemps ce qui aura pour conséquence de contenir la flambée des prix.

Notons tout de même que l’achat de sa résidence principale constitue une sorte d’épargne forcée, ce qui nous rend l’avenir plus serein. Et même si une baisse des prix s’amorçait, pas de panique ! Généralement on revend son bien pour en racheter un plus grand donc plus cher, si on revend dans le creux de la vague on achète également plus grand moins cher. Prenons l’exemple d’une vente d’un bien immobilier à 400 000 euros pour en racheter un autre à 600 000 euros. Avec une baisse de prix de 10% vous vendrez votre appartement à 360 000 euros (au lieu de 400 000 euros) mais vous en achèterez un autre à 540 000 euros (au lieu de 600 000 euros) soit un effort de financement de 180 000 euros au lieu de 200 000 euros. L’important reste donc de franchir le pas de l'achat immobilier à Paris! N'hésitez pas à contacter Home Catcher PARIS, en tant que chasseur immobilier, nous avons l'expertise pour vous guider et conseiller.





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Image by Nil Castellví

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