DPE à Paris : faut-il acheter une passoire thermique en 2026 ?
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💡 CE QU'IL FAUT RETENIR • Louer un logement classé G est interdit depuis janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, mais vendre et acheter une passoire reste parfaitement légal. • À Paris, la décote sur un bien énergivore ne dépasse guère 3 à 5 %, contre 15 à 25 % en province : le marché tendu protège les mauvaises étiquettes. • La réforme du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire, sans le moindre chantier. • Un DPE médiocre demeure un formidable levier de négociation, à condition de chiffrer précisément les travaux en amont. |
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
💡 Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique, soit les deux plus mauvaises notes de l'étiquette, qui va de A à G.
Concrètement, la ligne de partage est chiffrée. Un logement est classé F lorsqu'il consomme entre 330 et 420 kWh/m² par an en énergie primaire (ou émet plus de 70 kg de CO2 par m² et par an), et G au-dessus de 420 kWh/m² par an (ou plus de 100 kg de CO2). Derrière ces seuils techniques se cachent des murs mal isolés, du simple vitrage, une ventilation aux abonnés absents. Et une réalité : la facture énergétique annuelle peut dépasser 3 000 à 5 000 € pour un appartement de 80 m². À Paris, où le bâti haussmannien règne, la question n'est pas anecdotique.
Que dit vraiment la loi pour un acheteur parisien en 2026 ?
Vendre un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique reste totalement légal en 2026, partout en France. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021, souvent citée à tort, ne concerne que la mise en location.
À cela s'ajoute une contrainte de vente déjà en place : depuis avril 2023, vendre un bien classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, à remettre à l'acheteur dès la première visite.
Pour un acquéreur, l'enjeu se déplace donc. Acheter un G aujourd'hui, c'est possible sans réserve. Mais si votre projet est locatif, gardez en tête que l'interdiction de location des F n'entrera en vigueur qu'en janvier 2028, et si vous envisagez de louer, vous devrez avoir réalisé les travaux nécessaires avant cette date.
La réforme du DPE de 2026 rebat-elle les cartes ?
👉 Oui, et c'est un vrai coup de théâtre pour la capitale. Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau mode de calcul du DPE revalorise l'électricité : le coefficient passe de 2,3 à 1,9, ce qui permet à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux.
Bonne nouvelle pour tous, et particulièrement pour Paris : aucun bien ne verra sa note baisser avec ce recalcul, elle peut seulement s'améliorer ou rester identique. Les petits deux-pièces tout électrique de la capitale sont les premiers gagnants. Le nouveau calcul favorise les petites surfaces électriques grâce à un coefficient abaissé à 1,9, ce qui permet à de nombreux logements parisiens de sortir du statut de passoire thermique pour redevenir louables.
Le piège, à mon sens, c'est justement là. Un même appartement peut afficher deux étiquettes différentes selon la date du diagnostic : vérifier la date du DPE sur l'annonce devient un réflexe à acquérir. Un vendeur mal informé peut brandir un vieux « F » quand son bien vaut désormais « E ». Là, on négocie une décote sur une étiquette périmée. Petite parenthèse personnelle : c'est exactement le genre de détail où un œil aguerri fait gagner plusieurs milliers d'euros.
Une passoire décote-t-elle vraiment son prix dans la capitale ?
C'est LA nuance parisienne, celle que beaucoup ignorent.
Selon les Notaires de France, la décote moyenne est d'environ 15 % par rapport à un bien de classe D, jusqu'à 25 % pour une maison G en zone détendue et environ 12 % pour un appartement G. En zone très tendue comme Paris, elle peut se limiter à 3-5 %.
Pourquoi si peu ? Parce que la pénurie fait la loi. Trois départements seulement résistent à la tendance, avec des écarts inférieurs à 10 % : l'Île-de-France, les Bouches-du-Rhône et la Corse-du-Sud. La logique est mécanique : là où la demande dépasse l'offre, l'acheteur prend ce qu'il trouve ; là où le marché est détendu, il négocie pied à pied.
Cela dit, l'offre parisienne de passoires a gonflé. À Paris, le nombre d'annonces de passoires a été multiplié par quatre au moment du changement réglementaire de 2025, sous l'effet de l'arbitrage des bailleurs. Signe que le rapport de force s'assouplit un peu, même intra-muros : fin 2025, 40 % des ventes de logements anciens concernaient des biens classés E, F ou G au DPE.
Classe DPE | Statut à la location | Décote appartement à Paris | Décote en province |
E | Louable jusqu'en 2034 | quasi nulle | modérée |
F | Louable jusqu'au 31/12/2027 | 3 à 5 % | 15 à 25 % |
G | Interdit depuis 2025 | 3 à 5 % (jusqu'à ~12 % au national) | 20 à 25 %, davantage en zone rurale |
Opportunité ou traquenard : dans quel cas dire oui ?
Une passoire n'est ni un jackpot ni un boulet. C'est un projet. Pour une résidence principale, une passoire peut être une opportunité réelle si trois conditions sont réunies. La première : le prix décoté, additionné au coût des travaux, reste inférieur au prix d'un bien équivalent rénové dans le même secteur. S'ajoutent la mobilisation des aides et l'absence d'urgence à revendre. Le calcul se fait poste par poste.
La logique de négociation : estimez le coût des travaux pour passer de G ou F à D minimum, puis déduisez ce montant du prix affiché.
À Paris, le nerf de la guerre reste la copropriété. Pour un appartement classé F ou G, c'est plus compliqué : cela dépend si les travaux sont réalisés au niveau de la copropriété ou individuellement. Une isolation par l'extérieur votée en assemblée générale peut traîner des années, quand une rénovation cantonnée à votre lot reste moins efficace.
Combien coûtent réellement les travaux de rénovation énergétique ?
Regardons les chiffres en face. Le rapport Sichel estime le coût d'une rénovation énergétique globale à 46 000 € pour une maison et 25 000 € pour un appartement. Sur le terrain, pour une rénovation d'ampleur permettant de gagner au moins deux classes énergétiques, il faut compter en moyenne autour de 1 000 € du mètre carré.
Dans le détail, les ordres de grandeur aident à négocier.
• isolation des combles : 2 000 à 6 000 €
• isolation des murs par l'extérieur : 15 000 à 30 000 €
• remplacement d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur : 10 000 à 18 000 €
• remplacement des fenêtres : 5 000 à 15 000 €.
En moyenne, pour passer d'un DPE G à D, une rénovation globale coûte généralement 25 000 à 50 000 € selon la taille et l'état du bien.
Heureusement, les aides absorbent une belle part. MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 70 % des travaux selon vos revenus, l'éco-PTZ atteint 50 000 € sans conditions de ressources, sans oublier la TVA à 5,5 % et les primes CEE.
Comment un chasseur immobilier transforme un mauvais DPE en levier de négociation ?
C'est là que le métier de chasseur d'appartement à Paris prend tout son sens.
Le DPE n'est pas qu'une contrainte, c'est une arme pour négocier. Chez Home Catcher, l'un des points souvent soulignés par nos clients, c'est ce conseil technique sur le DPE et la copropriété que l'on ne remarque pas seul. La méthode est simple : chiffrer l'audit, isoler le coût réel des travaux, puis en faire l'argument central de l'offre.
Le premier réflexe consiste d'ailleurs à commander son propre diagnostic, plus fin que celui du vendeur. Un audit réalisé pour votre propre compte, qui projette des scénarios de travaux adaptés à votre projet, coûte entre 800 et 1 500 € selon la surface, dérisoire à l'échelle d'un investissement de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Avec ce chiffrage en main, la remise obtenue vient souvent « absorber » nos honoraires, qui restent chez nous compris entre 1 % et 3 % du prix, payables uniquement au succès. Traquer la perle rare, y compris dans l'off-market, puis négocier au juste prix grâce à l'étiquette énergie : voilà la mécanique.
Peut-on financer les travaux de rénovation dans son prêt immobilier ?
Oui, et c'est même recommandé. Présentez l'audit énergétique et le plan de financement des travaux dès la demande de prêt pour rassurer votre banquier. L'éco-PTZ vient compléter le prêt principal, puisqu'il monte jusqu'à 50 000 € sans conditions de ressources. Un montage soigné évite d'immobiliser votre épargne pour le chantier.
Un appartement en copropriété peut-il vraiment sortir du statut de passoire sans travaux dans mon lot ?
En partie, grâce à la réforme 2026 si le chauffage est électrique. Si votre logement est chauffé à l'électricité, depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l'électricité passe de 2,3 à 1,9, et environ 850 000 logements sortent du statut de passoire sans travaux. Pour le reste, la performance réelle de l'enveloppe dépend souvent de décisions collectives, longues à voter.
Faut-il commander son propre audit avant de faire une offre ?
C'est le geste malin. L'audit réglementaire fourni par le vendeur est souvent générique et peu détaillé. Un audit indépendant projette des scénarios chiffrés adaptés à votre budget, et vous donne une longueur d'avance en négociation.
La classe DPE de mon appartement peut-elle avoir changé sans que je le sache ?
Tout à fait, s'il est électrique. Avec ce recalcul de la réforme 2026, une note ne peut que s'améliorer ou rester identique ; un logement peut être passé de G à F, ou de F à E, ce qui change vos obligations et votre attractivité. La mise à jour se vérifie gratuitement sur le simulateur de l'ADEME à partir du numéro du diagnostic d'origine.
