Bien malin sera celui qui connaît la réponse à cette question dans un contexte de pandémie du COVID-19 inédite jusqu’à ce jour. Une chose est sûre, l’immobilier à Paris restera toujours une valeur refuge à toute crise économique, l’immobilier c’est la pierre, c’est du concret ! Une chose est déjà plus prévisible, c’est l’élaboration de scénarii en fonction de l’ampleur et la durée de la crise sanitaire et qui est également intimement lié à la situation économique de la France et de la position des banques sur le financement des ménages (taux d’intérêts et éligibilité). Zoom sur ce qui pourrait nous attendre au deuxième semestre 2020 et les années à venir.
Quel était le marché immobilier à Paris avant le COVID-19 ?
Le marché immobilier parisien jusqu’en mars 2020 était florissant et tous les prévisionnistes prévoyaient une année exceptionnelle en termes de nombre de transactions immobilières sur la France (supérieure au million de transactions). Les prix immobiliers parisiens affichaient un prix moyen de 10 600 euros du mètre carré, une croissance de +0,5% de mois en mois. Il y avait une demande nettement supérieure à l’offre (90 contre 1 en moyenne) et les taux immobiliers très bas (souvent inférieurs à 1% sur 20 ans). Tout cela juste avant les mesures de confinement du 16 mars 2020, qu’en sera-t-il après le déconfinement ?
Comment fonctionne le marché immobilier en temps de crise économique ?
On a tendance à dire que le marché immobilier fonctionne en véritable amortisseur en temps de crise économique, on parle également de valeur refuge. La crise économique de 2008, certes moins forte que celle que nous prédise les analystes pour 2020, n’avait entraîné une baisse des prix de l’immobilier à Paris de seulement -0,5% et sur seulement 3 trimestres ! Avant de repartir à la hausse… Autant dire de manière plus simple, que la crise de 2008 n’a eu aucun impact sur les prix de l’immobilier à Paris. Pourtant les bourses avaient quant à elles dévissées de -40%. Les prix se sont d’ailleurs littéralement envolés sur les 2 années qui ont suivi atteignant près de +40% en 2 ans. Une correction à la hausse en quelque sorte…
Pour trouver une situation liée à une crise sanitaire, tournons-nous vers Hong-Kong qui avec l’épidémie du SRAS en 2003 avait vu ses prix immobiliers chuter de seulement 1,8% les mois qui suivirent malgré une baisse de 70% de la demande, aujourd’hui Hong-Kong est l’une des villes les plus chères au monde. Nous risquons de vivre une situation similaire à Paris dans les prochains mois, un nombre moins importants d’acquéreurs, un certain nombre vont avoir une position d’attente et d’autres qui ne seront plus solvables. Mais la demande était tellement forte à Paris, 1 offre pour 90 acquéreurs, que les prix ne devraient pas être affectés ou très peu et seulement sur les premiers mois car il y aura toujours plus d’acquéreurs que d’offre sur le marché (1 offre pour 50 acquéreurs potentiels ?).
Qu’en sera-t-il après le confinement ?
Il y a fort à parier que les investisseurs échaudés par le krach boursier auront envie d’investir leurs économies dans des valeurs refuges telles que l’immobilier. Cela peut passer par de l’investissement locatif, notamment pour ceux qui veulent s’assurer une retraite plus confortable ou franchir le pas avec l’achat de leur résidence principale. Notons également, que 20% des parisiens ont une réelle envie de déménager après la période de confinement, ils recherchent en priorité plus grand, plus lumineux et des espaces extérieurs. Il y a fort à parier que la petite couronne va certainement en profiter en trouvant des logements de meilleure qualité et plus grands pour le même budget que son cocon parisien. D’autant plus que l’offre transport est amené à se densifier en proche banlieue avec EOLE et son prolongement en 2022 ainsi que la ligne 15 du grand Paris Express entre 2025 et 2030. Il est également intéressant de noter que 50% des acquéreurs parisiens prévient une stabilité des prix immobiliers, 25% une hausse des prix et 25% une baisse des prix immobiliers à court terme. Nous sommes donc 75% d’entre nous à penser que les prix ne vont pas baisser dans les grandes métropoles où la demande est forte, et le cas le plus représentatif est Paris et sa petite couronne ! Mais il serait prétentieux d’affirmer avec certitude que nous prendrons ce chemin, d’autant plus que nous ne connaissons pas encore l’ampleur de la crise sanitaire du coronavirus.
Qu’en est-il de l’immobilier de luxe ?
L’immobilier de luxe pourrait sortir grand gagnant de cette crise du COVID-19. La demande dans des villes comme Paris ou Londres a toujours été supérieure à l’offre, et placer son argent dans de la pierre est toujours plus rassurant que faire confiance à la Bourse. Selon Thibault de Saint Vincent, président du groupe d’immobilier de luxe Barnes, après une longue période de confinement à domicile, les clients prennent conscience de l’importance de vivre dans un logement de qualité, « un refuge quand le monde extérieur est hostile ». Selon Adam Redolfi, « le nouveau luxe post Covid-19 sera l’espace », avant l'emplacement. « Avec le confinement, les clients se rendent compte de l’importance d’avoir un jardin, un bureau ». Le télétravail également à son rôle a joué, bien souvent les télétravailleurs n’ont pas été impacté financièrement par la crise. Le Home Office sera amené à se répandre dans les années à venir, plus besoin de se loger dans Paris intra-muros, habiter au plus près de son lieu de travail a perdu de sa valeur. Les prix de l’immobilier de Luxe peuvent toutefois eux aussi fléchir légèrement mais sur une courte durée, juste après la période post-confinement auprès de vendeurs désireux de vendre au plus vite.
Que va-t-il se passer si la crise du COVID-19 se prolonge dans le temps ?
Si la crise du COVID-19 se prolonge dans le temps, ce sont plus de 250 000 ménages en France soit 25% des acquéreurs potentiels qui risquent d’être exclus de l’accession à la propriété. Ce sont les foyers qui étaient déjà fragiles pour l’achat de leurs biens immobiliers. Les biens immobiliers dits « moyens », ayant des défauts ou dans des villes/quartiers plus populaires risquent par contre eux de subir une correction des prix sévères car les acquéreurs potentiels ne seront plus au rendez-vous. De plus, le ministre de l’économie Bruno Lemaire a fixé un seuil maximum à 33% des revenus pour le remboursement des crédits immobiliers. La filière bancaire en France prévoit une baisse de la production des crédits immobiliers de l’ordre de – 36%. Les ménages primo-accédant sans apport sont désormais exclus du circuit, ce qui augmente mécaniquement le montant de l'apport personnel moyen de ceux qui achètent. Pour acheter à Paris, vous devez désormais avoir un apport minimum de 10%
Les conseils immobiliers de HomeCatcher
Si vous avez un projet d’acquisition, notamment dû à un changement de situation (arrivée d’un nouvel enfant, apport, mutation…), ne repoussez pas vos projets immobiliers dans le but d’attendre une éventuelle baisse des prix, vous risquez d’être déçus ! Il y a certainement quelques bons coups à réaliser jusqu’à la fin de l’année 2020 auprès des propriétaires ayant un besoin de vendre rapidement ou craintif par rapport à la situation économique actuelle. Mais n’oubliez pas qu’un projet immobilier est un investissement sur le long terme, et que les prix devraient repartir à la hausse dès que la situation économique se sera stabilisée. Contactez un chasseur immobilier pour vous conseiller. Winston Churchill avait pour habitude de dire « ne paniquez pas quand le monde panique, paniquez seulement quand personne ne panique !». Nous vous conseillons de continuer à bien préparer votre projet immobilier post-confinement en faisant appel à votre banquier ou votre courtier par exemple, pour mieux cerner votre budget, de lister vos envies et de faire appel à un chasseur d’appartement pour vous trouver le meilleur appartement à Paris et en petite couronne. Chez HomeCatcher, nous trouvons votre bien en 35 jours en moyenne et nous serions ravis de vous accompagner dans cette étape importante de votre vie !