Faut-il craindre une bulle immobilière à Paris ?

Mis à jour : nov. 5

Les prix de l'immobilier à Paris n’ont cessé d’augmenter depuis plusieurs années dépassant désormais les 10 000 euros du mètre carré en moyenne, en dessous, vous n’aurez accès qu’à des biens dits « moyens ». Il n’est pas rare d’ailleurs de frôler les 20 000 euros pour des biens de standing dans les quartiers huppés. Jusqu’où grimperont les prix à Paris et faut-il craindre une bulle immobilière à court terme ?


Depuis plusieurs années, on nous prédit une bulle immobilière et deux visions sur les prix de l’immobilier à Paris s’opposent, souvent de manière virulente. Ceux qui pensent que Paris est une niche, une « capitale monde » et qu’elle restera unique. Il y a ceux, à l’opposé, qui pensent que les arbres ne peuvent pas atteindre le ciel et que tôt ou tard une bulle immobilière éclatera.


Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?

Les bulles immobilières commencent généralement par une augmentation de la demande qui fait face à une offre limitée. Durant ces périodes, les spéculateurs alimentent le marché immobilier, ce qui stimule encore plus la demande entraînant une hausse des prix de l’immobilier. À un moment donné, la demande diminue ou stagne en même temps que l'offre augmente, entraînant une forte baisse des prix immobilier et la bulle éclate. Une bulle immobilière est un phénomène passager mais qui peut durer plusieurs années, généralement causée par des prix des logements devenus insoutenables.


Chasseur immobilier - Montmartre, Paris

Quelle est la situation actuelle à Paris ?

A Paris, il faut désormais 15 ans de revenus ou 35 années de loyers pour s’offrir son logement, ce qui place Paris en deuxième position, derrière Hong-Kong, sur ce critère. De 2004 à 2019, le prix au m² a augmenté très significativement (+5,5% par an en moyenne), une hausse nettement supérieure à l’inflation (+1,2% pour l’inflation). Nous faisons face à une déconnexion entre les prix immobilier et l’augmentation du niveau de vie. Les classes moyennes et primo-accédants ont de plus en plus de mal pour se loger à Paris et se tournent vers la petite couronne qui devient un marché immobilier de report. La petite couronne devient aussi un marché immobilier de report pour une partie de la classe aisée souhaitant des biens d’un standing nettement supérieur à ceux qu’ils pourraient s’offrir à Paris pour le même budget.


La flambée des prix de l’immobilier à Paris est-elle liée à une pénurie de l’offre ?

Les prix immobilier à Paris sont en moyenne à 10 400 euros fin 2019 mais sont calculés sans les frais d’agence, ni les frais de notaire et sont calculés avec un trimestre en retard. En réalité le prix moyen d'un appartement à Paris serait même supérieur à 11 000 euros le mètre carré. La demande est très forte à Paris car elle reste une ville très attractive grâce notamment à son bassin d’emploi, la concentration des pouvoirs à Paris, une très bonne desserte en transports, l’une de villes les plus touristique au monde et n’oublions pas qu’elle reste la capitale de la France, un des moteurs de l’Europe.

De plus, Paris reste une petite capitale par rapport à sa superficie, Londres est par exemple 5 fois plus grand, il y a une pénurie de logements et les acquéreurs sont désormais prêts à payer un prix nettement supérieur au prix du marché immobilier parisien pour s’offrir un logement intra-muros. Et plus la demande sera forte, et plus les acquéreurs seront prêts à payer un prix supérieur à la valeur réelle du marché. Mais contrairement à ce que voudrait nous faire croire certains agents immobiliers, la baisse du volume du nombre de biens à vendre ne fait pas systématiquement monter les prix, cela est bien plus complexe. Les chiffres parlent d’eux-mêmes, les transactions immobilières sont plus nombreuses en période de hausse des prix immobiliers, environ 35 000 transactions par an en période de hausse contre 25 000 en phase baissière. En effet, les propriétaires sont plus ouverts à vendre leur bien immobilier pour empocher la plus-value immobilière ou tout simplement parce qu’ils ont confiance dans le marché immobilier parisien et souhaitent réaliser une opération d’achat/vente. La pénurie de biens à vendre ne peut pas expliquer à elle seule la flambée des prix.


Quelle est la véritable cause de la flambée des prix ?

C’est principalement la politique monétaire européenne menée par la BCE qui en accordant des taux d’intérêts très bas ont fait gonfler mathématiquement les prix immobiliers, principalement dans les grandes villes européennes. En baissant seulement d’1 point les taux d’intérêt, l’acquéreur se retrouve avec une enveloppe pour son acquisition immobilière de 10% supérieur. Nous avons désormais des taux d’intérêts très bas sur 20 ans à seulement 1%, ils étaient aux alentours de 4%, il y a 10 ans. Les prix de l’immobilier à Paris ont mécaniquement gonflé, stimulé par ces taux avantageux. Désormais, les taux d’intérêts sont inférieurs à l’inflation, il y a tout intérêt à emprunter. La seconde raison est que Paris reste très attractive comme nous l’avons vu précédemment, elle devrait le devenir encore plus prochainement avec le BREXIT, prenant ainsi un rôle majeur au sein de l’Union Européenne. Si seuls les taux d’intérêts bas expliqueraient la flambée des prix immobiliers alors nous aurions constaté une flambée des prix partout en France, ce qui n’est pas le cas. C’est plutôt une combinaison de ces deux facteurs : le dynamisme de Paris et des taux d’intérêts bas qui dopent les prix.


Une bulle immobilière est-elle à prévoir ?

Paris est une « capitale-monde » au même titre que New-York, Hong-Kong, Londres. Cela rend le marché immobilier dynamique et la met à l’abri d’une chute des prix immobiliers brutale. Paris a d’ailleurs résisté avec brio à la crise financière de 2008 (seulement 3 trimestres de baisse des prix) et aux mouvements sociaux récents liés au pouvoir d’achat.

Malgré la flambée des prix immobiliers, une bulle immobilière n’est donc pas à prévoir pour plusieurs facteurs :

1- Il n’est nullement prévu une remontée brutale des taux par la BCE

2- Paris rayonne en Europe et reste une « capitale monde » qui fait rêver le monde entier

3- 80% des biens immobiliers à Paris sont des résidences principales

4- Les investisseurs immobiliers à Paris (20%) s’inscrivent dans une logique de long terme (préparer sa retraite) et non spéculative à court terme.


À quoi faut-il s’attendre en 2020 ?

Une baisse des prix immobiliers à Paris en 2020 est donc peu probable, par contre, nous allons très certainement constater une possible détente du marché. En effet, les prix à Paris sont déjà très élevés et les taux immobiliers ne pourront pas descendre plus bas. La demande restera très certainement soutenue à Paris intra-muros dopée par les belles perspectives économiques, la petite couronne sera très certainement dopée par une demande accrue par sa qualité de marché immobilier de report et la perspective d’avoir une meilleure qualité de vie (espaces verts et plus grande superficie). Cela sera d’ailleurs très certainement intensifié avec l’arrivée du Grand Paris Express et les nouvelles lignes de métros et EOLE desservant la petite couronne dans les prochaines années. A noter également que Paris reste malgré tout une des « capitales monde » les moins chères. Un ralentissement de la hausse des prix immobiliers à Paris est probable (pas une baisse !) à Paris mais une forte hausse des prix immobiliers est à prévoir dans la petite couronne.

Les conseils de HomeCatcher Paris.
HomeCatcher Paris, chasseur immobilier à Paris, prévoit une hausse des prix de +4% à Paris (vs 6% en 2019) et +6% pour la petite couronne. Il est donc temps d’investir à Paris, notamment face aux faibles perspectives des solutions d’épargne (livret A et Assurance Vie au plus bas). L’investissement dans une ville comme Paris reste une valeur sûre malgré la flambée des prix. Même si une correction sévère des prix immobiliers voyait le jour, l’histoire nous a montré que cela ne durait jamais longtemps (3 ans maximum) avant de repartir à la hausse. L’investissement immobilier est un investissement à long terme et certainement le plus sûr de nos jours. Pour mettre toutes les chances de votre côté, la meilleure solution reste de faire appel à un chasseur d’appartement membre de la FNCI (Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers). Home Catcher Paris est chasseur d’appartements, membre de la FNCI avec des honoraires accessibles à tous.


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Image by Nil Castellví

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